Rumah Rp500 juta–Rp1 miliar menarik konsumen Indonesia. Segmen ini juga sering menjadi titik temu kebutuhan dan kemampuan. Rentang ini cukup dekat dengan kemampuan banyak keluarga muda, pembeli rumah pertama, dan investor yang mencari properti dengan harga lebih terjangkau daripada hunian premium. Namun, ketika pertanyaannya adalah kota mana yang paling banyak mencari rumah pada rentang harga tersebut, jawabannya perlu dibaca dengan hati-hati karena portal properti tidak selalu memakai batas harga yang sama dalam laporan mereka.
Data publik Rumah123 yang paling mendekati rentang Rp500 juta–Rp1 miliar menggunakan kategori Rp400 juta–Rp1 miliar. Berdasarkan Flash Report Rumah123 yang membandingkan beberapa kota pada 2024, Makassar mencatat porsi minat terbesar pada kategori tersebut, yakni 42,3%. Surakarta berada di posisi berikutnya dengan 31,9%. Sementara itu, Denpasar lebih kuat pada segmen Rp1–3 miliar, yang mencapai 45,2% dari permintaan. Dengan kata lain, untuk kelompok kota yang dibandingkan dalam laporan tersebut, Makassar menjadi salah satu pasar paling kuat bagi rumah kelas menengah di bawah Rp1 miliar.
Mengapa Makassar Menonjol?
Makassar merupakan pusat ekonomi utama di Indonesia timur. Kota ini memiliki aktivitas perdagangan, jasa, pendidikan, dan bisnis yang kuat, sehingga kebutuhan rumah tidak hanya datang dari penduduk lokal tetapi juga pekerja serta pelaku usaha dari berbagai wilayah Sulawesi. BPS Kota Makassar mencatat berbagai lapangan usaha, termasuk perdagangan dan jasa pendidikan, sebagai bagian dari struktur ekonomi kota tersebut. Data Rumah123 menunjukkan bahwa 42,3% minat properti di Makassar berada pada rentang Rp400 juta–Rp1 miliar. Angka tersebut lebih tinggi dibandingkan Surakarta dalam kelompok kota yang sama.
Namun, tingginya persentase minat tidak berarti seluruh rumah dalam rentang harga tersebut pasti cepat terjual. Lokasi, akses jalan, kualitas bangunan, legalitas, fasilitas lingkungan, dan kedekatan dengan pusat aktivitas tetap menentukan keputusan pembeli.
Yogyakarta Juga Sangat Kuat untuk Rumah di Bawah Rp1 Miliar
Yogyakarta menjadi pasar lain yang tidak boleh diabaikan. Data Rumah123 pada 2025 menunjukkan bahwa hunian di bawah Rp1 miliar mendominasi pencarian di sejumlah kecamatan Kota Yogyakarta. Gondomanan mencatat porsi 86,4%, Ngampilan 83,3%, Gedong Tengen 82,8%, Mantrijeron 71,6%, dan Kotagede 66%.
Angka tersebut tidak dapat dibandingkan langsung dengan Makassar karena kategori Yogyakarta menggabungkan rumah di bawah Rp400 juta dengan rumah Rp400 juta–Rp1 miliar. Meski begitu, datanya memperlihatkan bahwa batas psikologis Rp1 miliar sangat penting bagi pencari properti di Yogyakarta.
Kekuatan Yogyakarta juga berkaitan dengan karakter kota yang ditopang sektor pendidikan, pariwisata, jasa, dan ekonomi kreatif. Permintaan dapat berasal dari pembeli yang ingin tinggal sendiri, orang tua mahasiswa, investor rumah kos, hingga pencari aset jangka panjang. Karena itu, rumah dengan harga di bawah Rp1 miliar di lokasi yang tepat berpotensi menarik banyak perhatian. Data Rumah123 juga mencatat minat investor serta potensi alih fungsi residensial menjadi vila, guest house, dan kos pada sejumlah kawasan Yogyakarta.
Bagaimana dengan Bogor?
Bogor juga menawarkan sinyal kuat pada segmen harga menengah. Berdasarkan data Rumah123 pada 2025, median rumah seken berukuran sampai 60 meter persegi di Bogor sekitar Rp500 juta. Untuk rumah berukuran 61–90 meter persegi, median harganya sekitar Rp890 juta. Dua angka tersebut tepat berada di dalam rentang yang menjadi fokus artikel ini.
Dari sisi permintaan, Bogor Selatan mencatat 36,3% minat pada segmen Rp400 juta–Rp1 miliar, sedangkan Bogor Barat sebesar 29,9%. Di Cibinong, yang secara administratif berada di Kabupaten Bogor, proporsi permintaan pada rentang yang sama bahkan mencapai 45,3%.
Artinya, kawasan Bogor layak masuk radar pencari rumah pertama yang membutuhkan akses ke Jabodetabek tetapi memiliki anggaran terbatas. Ketersediaan KRL, jaringan jalan tol, dan koneksi menuju Jakarta menjadi faktor yang dapat memperkuat daya tarik hunian di wilayah ini. Rumah123 sendiri menilai Bogor berpotensi menjadi alternatif hunian kawasan penyangga Jakarta, khususnya bagi pencari rumah terjangkau.
Surabaya Menawarkan Banyak Pilihan, tetapi Permintaan Terkuat Ada di Atas Rp1 Miliar
Surabaya memperlihatkan pola yang berbeda. Data Rumah123 untuk 2025 menunjukkan bahwa permintaan terbesar di kota ini justru berada pada rentang Rp1–3 miliar, dengan porsi 35,2%. Namun, suplai rumah murah meningkat dan beberapa kecamatan masih memiliki median harga yang mendekati Rp1 miliar. Benowo, misalnya, memiliki median sekitar Rp950 juta, sedangkan Gununganyar berada di sekitar Rp1 miliar.
Jakarta Masih Punya Rumah di Bawah Rp1 Miliar
Anggapan bahwa semua rumah di Jakarta sudah bernilai miliaran rupiah tidak sepenuhnya benar. Observasi listing Rumah123 pada 2025 menemukan rumah di bawah Rp1 miliar di seluruh wilayah Jakarta. Rata-rata harga rumah pada kelompok tersebut tercatat sekitar Rp646 juta di Jakarta Timur, Rp680 juta di Jakarta Selatan, Rp690 juta di Jakarta Pusat, Rp759 juta di Jakarta Barat, dan Rp757 juta di Jakarta Utara.
Namun, ada kompromi yang perlu diperhatikan. Sebagian rumah berharga di bawah Rp1 miliar berada di dalam gang yang tidak dapat diakses mobil secara langsung, dan sebagian bangunannya sudah berumur. Karena itu, calon pembeli harus menghitung biaya renovasi, kualitas akses, status sertifikat, dan kondisi lingkungan sebelum menganggap harga murah sebagai kesempatan terbaik.
Apa yang Membuat Segmen Rp500 Juta–Rp1 Miliar Menarik?
Ada beberapa alasan mengapa rentang harga ini penting. Pertama, nilai tersebut masih berada pada level yang relatif realistis bagi sebagian rumah tangga kelas menengah yang menggunakan KPR. Kedua, rumah pada segmen ini tersedia di banyak kota besar maupun kawasan penyangga. Ketiga, batas Rp1 miliar sering menjadi filter pencarian yang digunakan calon pembeli.
Pinhome bahkan mencatat bahwa kata kunci “di bawah 1 miliar” termasuk pencarian harga spesifik yang populer pada semester pertama 2025. Pada periode yang sama, pencari rumah juga banyak menggunakan kata kunci seperti “bebas banjir”, “lokasi strategis”, dan “DP 0%”. Ini menunjukkan bahwa harga penting, tetapi konsumen tetap memperhatikan risiko lokasi dan kemudahan pembiayaan.
Tren pasar terbaru juga menunjukkan pembeli masih sangat bergantung pada kredit. Survei Harga Properti Residensial Bank Indonesia untuk triwulan II 2026 menyebutkan bahwa 70,05% pembelian rumah di pasar primer dilakukan melalui KPR. Indeks Harga Properti Residensial pada periode tersebut tumbuh 0,69% secara tahunan, sedangkan penjualan properti residensial primer masih terkontraksi 2,36% secara tahunan, meski kontraksinya jauh lebih kecil dibandingkan triwulan sebelumnya.
Jadi, Kota Mana yang Paling Menarik?
Jika menggunakan data perbandingan kota yang tersedia secara publik untuk kategori paling dekat dengan Rp500 juta–Rp1 miliar, Makassar menonjol dengan porsi permintaan 42,3% pada segmen Rp400 juta–Rp1 miliar. Surakarta juga kuat dengan 31,9%. Yogyakarta menunjukkan konsentrasi pencarian rumah di bawah Rp1 miliar yang sangat tinggi pada sejumlah kecamatan, sementara Bogor menawarkan kombinasi harga median yang pas dengan anggaran Rp500 juta–Rp1 miliar dan akses ke kawasan metropolitan Jakarta.
Karena metodologi dan periode data berbeda, tidak tepat menyebut satu kota sebagai juara mutlak nasional untuk rentang persis Rp500 juta–Rp1 miliar. Kesimpulan yang lebih akurat adalah bahwa Makassar, Yogyakarta, dan Bogor merupakan tiga pasar yang patut diperhatikan, dengan karakter permintaan berbeda.
Bagi pembeli rumah pertama, pilih kota berdasarkan kebutuhan kerja, akses transportasi, legalitas, dan kemampuan cicilan. Bagi investor, perhatikan keseimbangan antara harga masuk, permintaan sewa, pertumbuhan kawasan, dan likuiditas pasar sekunder. Rumah yang banyak dicari belum tentu menjadi investasi terbaik jika harga belinya sudah terlalu tinggi atau lokasinya sulit dijual kembali.
FAQ
Apakah rumah Rp500 juta–Rp1 miliar masih banyak tersedia di kota besar?
Ya. Data listing menunjukkan rumah di bawah Rp1 miliar masih tersedia di Jakarta, Bogor, Surabaya, Yogyakarta, Makassar, dan sejumlah kota lain. Pilihan spesifik sangat bergantung pada lokasi, luas, kondisi bangunan, dan status rumah baru atau seken.
Kota mana yang paling banyak mencari rumah di bawah Rp1 miliar?
Dalam perbandingan Rumah123 untuk Makassar, Surakarta, dan Denpasar pada 2024, Makassar mencatat 42,3% minat pada rentang Rp400 juta–Rp1 miliar. Yogyakarta juga memiliki porsi pencarian di bawah Rp1 miliar yang sangat tinggi pada beberapa kecamatan, tetapi kategorinya tidak identik.
Apakah rumah Rp500 juta cocok untuk investasi?
Bisa, selama lokasinya memiliki permintaan nyata, akses baik, legalitas jelas, dan harga beli sesuai pasar. Investor juga perlu menghitung biaya renovasi, pajak, biaya transaksi, potensi sewa, serta waktu yang dibutuhkan untuk menjual kembali.
Apakah lebih baik membeli rumah di kota besar atau kawasan penyangga?
Tidak ada jawaban tunggal. Kota besar menawarkan kedekatan ke pusat pekerjaan dan fasilitas, sedangkan kawasan penyangga sering memberikan luas rumah lebih besar pada anggaran yang sama. Pilihan terbaik bergantung pada tujuan tinggal, mobilitas, dan horizon investasi.
Related posts:
PropertyLounge.id adalah Konsultan Jasa Digital Marketing Property Agancy Terbaik dan Terpercaya Sejak 2008 di Indonesia. Untuk Info lengkap Digital Marketing Property Silahkan Hubungi Kami di +62 819-7810-088