Perbedaan SHGB Strata Title dan SHM Strata Title

Dalam dunia properti modern, terutama di kota-kota besar, istilah strata title semakin sering terdengar. Konsep ini erat kaitannya dengan kepemilikan unit di apartemen, rumah susun, maupun kondominium. Namun, yang sering membingungkan masyarakat adalah status kepemilikan unit tersebut. Apakah berbentuk SHGB Strata Title atau SHM Strata Title? Dua jenis kepemilikan ini sekilas mirip, tetapi memiliki perbedaan mendasar yang berpengaruh besar terhadap hak pemilik, masa berlaku, nilai jual, hingga kepastian hukum. Agar tidak salah langkah dalam berinvestasi properti, penting bagi calon pembeli maupun investor memahami perbedaan SHGB Strata Title dan SHM Strata Title secara mendalam. Artikel panjang ini akan membahas tuntas pengertian, perbedaan, kelebihan, kekurangan, prosedur pengurusan, biaya, hingga tips memilih status kepemilikan yang tepat.

Pengertian Strata Title

Strata title adalah konsep kepemilikan properti vertikal, di mana seseorang memiliki hak atas unit tertentu (misalnya unit apartemen) sekaligus hak bersama atas fasilitas umum (common property) seperti lift, kolam renang, lorong, dan taman. Sistem ini muncul karena keterbatasan lahan di perkotaan sehingga pembangunan properti dilakukan secara vertikal. Dalam hukum Indonesia, strata title diatur dalam Undang-Undang Rumah Susun (UU No. 20 Tahun 2011). Artinya, ketika seseorang membeli unit apartemen, ia tidak hanya membeli ruang tinggal, tetapi juga memiliki bagian kepemilikan atas tanah dan fasilitas bersama.

Apa Itu SHGB Strata Title?

SHGB Strata Title (Sertifikat Hak Guna Bangunan Strata Title) adalah sertifikat kepemilikan unit hunian vertikal dengan status tanah Hak Guna Bangunan. Artinya, pengembang atau pemilik lahan diberikan izin mendirikan bangunan di atas tanah negara dengan jangka waktu tertentu, biasanya 30 tahun, dan dapat diperpanjang hingga 50 tahun. SHGB Strata Title paling umum digunakan di Indonesia karena mayoritas apartemen berdiri di atas tanah negara atau tanah dengan status HGB.

Apa Itu SHM Strata Title?

SHM Strata Title (Sertifikat Hak Milik Strata Title) adalah sertifikat kepemilikan unit hunian vertikal dengan status tanah Hak Milik. Ini adalah bentuk kepemilikan tertinggi dalam hukum agraria Indonesia. Pemilik SHM Strata Title memiliki hak penuh tanpa batas waktu atas unit apartemen maupun tanah bersama tempat bangunan berdiri. Sayangnya, tidak semua apartemen bisa memiliki SHM Strata Title, karena status ini hanya berlaku untuk tanah hak milik yang didirikan sesuai peraturan rumah susun.

Perbedaan SHGB Strata Title dan SHM Strata Title

Meski sama-sama menggunakan konsep strata title, ada perbedaan signifikan antara keduanya:

• Dasar Hukum: SHGB Strata Title berdasarkan tanah HGB, sedangkan SHM Strata Title berdasarkan tanah Hak Milik.

• Masa Berlaku: SHGB terbatas (30 tahun, dapat diperpanjang), SHM berlaku selamanya tanpa batas waktu.

• Hak Pemilik: SHGB bersifat terbatas pada jangka waktu tertentu, SHM memberikan hak penuh selamanya.

• Nilai Jual: Unit dengan SHM Strata Title biasanya lebih mahal dan lebih diminati karena kepastian hukumnya lebih tinggi.

• Kepemilikan Asing: WNA hanya bisa memiliki unit dengan SHGB Strata Title, bukan SHM.

• Risiko Hukum: SHGB harus diperpanjang, jika tidak, kepemilikan bisa berakhir. SHM tidak memiliki risiko ini.

Kelebihan dan Kekurangan SHGB Strata Title

Kelebihan:

• Lebih mudah ditemukan di pasar karena mayoritas apartemen menggunakan SHGB.

• Biaya awal biasanya lebih terjangkau dibandingkan SHM.

• Bisa dimiliki oleh warga negara asing dalam jangka waktu tertentu.

Kekurangan:

• Masa berlaku terbatas, harus diperpanjang.

• Nilai jual bisa lebih rendah dibanding SHM.

• Lebih berisiko jika pengembang tidak mengurus perpanjangan.

Kelebihan dan Kekurangan SHM Strata Title

Kelebihan:

• Hak kepemilikan penuh tanpa batas waktu.

• Nilai jual lebih tinggi dan lebih diminati investor.

• Memberikan kepastian hukum yang kuat.

Kekurangan:

• Tidak semua apartemen bisa memiliki SHM.

  

• Harga awal lebih mahal.

• Tidak bisa dimiliki oleh warga negara asing.

Proses Pengurusan SHGB Strata Title

Untuk mendapatkan SHGB Strata Title, langkah-langkahnya antara lain:

1. Pengembang mengajukan izin pembangunan rumah susun ke pemerintah daerah.

2. Setelah proyek selesai, dilakukan pengukuran dan penetapan batas oleh BPN.

3. Sertifikat induk diterbitkan, lalu dibagi menjadi SHGB Strata Title untuk setiap unit.

4. Pemilik unit menerima sertifikat atas nama pribadi.

Proses Pengurusan SHM Strata Title

Pengurusan SHM Strata Title relatif lebih sulit karena hanya berlaku untuk tanah hak milik. Prosesnya mirip dengan SHGB, tetapi status tanah induknya sudah harus berupa hak milik. Setelah pembangunan selesai, sertifikat dibagi menjadi SHM Strata Title untuk masing-masing unit.

Biaya Pengurusan Strata Title

Biaya pengurusan sangat bergantung pada luas unit, nilai tanah, dan kebijakan BPN. Komponen biaya meliputi:

• Biaya pengukuran tanah.

• Biaya pendaftaran sertifikat.

• PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak).

• Biaya notaris/PPAT jika menggunakan jasa profesional.

Implikasi Hukum SHGB vs SHM Strata Title

• Warisan: SHM lebih aman sebagai warisan karena tidak terbatas waktu. SHGB harus diperpanjang agar bisa diwariskan.

• Agunan Bank: Keduanya bisa dijadikan jaminan kredit, tetapi SHM biasanya lebih dihargai tinggi.

• Perpanjangan: SHGB harus diperpanjang melalui pengajuan ke BPN. SHM tidak perlu.

Tips Memilih Antara SHGB dan SHM Strata Title

1. Jika ingin investasi jangka panjang, pilih SHM Strata Title.

2. Jika anggaran terbatas dan butuh kepemilikan praktis, SHGB Strata Title cukup memadai.

3. Selalu cek status sertifikat induk sebelum membeli.

4. Pastikan pengembang memiliki reputasi baik dan bertanggung jawab dalam urusan legalitas.

Tren Strata Title di Indonesia

Seiring meningkatnya kebutuhan hunian vertikal, strata title semakin populer. Pemerintah juga berusaha memperkuat regulasi agar masyarakat tidak dirugikan. Meski SHM Strata Title jarang ditemui, ke depannya bisa menjadi tren baru, terutama untuk meningkatkan minat investasi properti.

FAQ tentang SHGB Strata Title dan SHM Strata Title

1. Apakah semua apartemen bisa memiliki SHM Strata Title?
Tidak, hanya apartemen yang berdiri di atas tanah hak milik yang bisa memiliki SHM Strata Title.

2. Apa risiko utama SHGB Strata Title?
Risiko terbesar adalah masa berlaku terbatas. Jika tidak diperpanjang, kepemilikan bisa berakhir.

3. Apakah WNA bisa memiliki SHM Strata Title?
Tidak, WNA hanya bisa memiliki SHGB Strata Title sesuai peraturan.

4. Mana yang lebih baik untuk investasi, SHGB atau SHM Strata Title?
SHM lebih baik untuk jangka panjang, sedangkan SHGB cukup untuk investasi jangka menengah.

5. Apakah harga unit SHM selalu lebih mahal?
Umumnya ya, karena status kepemilikannya lebih kuat dan permanen.

6. Bagaimana cara memastikan legalitas strata title?
Cek sertifikat induk di BPN dan pastikan pengembang memiliki izin resmi.

Kesimpulan

Memahami perbedaan SHGB Strata Title dan SHM Strata Title sangat penting sebelum membeli apartemen atau properti vertikal. SHGB Strata Title memang lebih umum dan terjangkau, tetapi memiliki keterbatasan waktu. Sementara itu, SHM Strata Title memberikan kepemilikan penuh tanpa batas waktu, meski tidak semua apartemen bisa memilikinya. Pilihan terbaik tergantung kebutuhan, tujuan investasi, dan kemampuan finansial masing-masing. Bagi Anda yang ingin memasarkan atau menjual unit apartemen dengan status kepemilikan jelas, penggunaan strategi digital marketing properti akan sangat membantu. Dengan promosi digital yang efektif, unit dengan SHGB maupun SHM Strata Title dapat menjangkau lebih banyak calon pembeli, meningkatkan daya tarik, dan terjual lebih cepat dengan harga optimal.

admin

PropertyLounge.id adalah Konsultan Jasa Digital Marketing Property Agancy Terbaik dan Terpercaya Sejak 2008 di Indonesia. Untuk Info lengkap Digital Marketing Property Silahkan Hubungi Kami di +62 819-7810-088