Memilih tipe apartemen untuk investasi tidak cukup hanya melihat harga beli. Investor juga perlu mempertimbangkan seberapa cepat unit dapat memperoleh penyewa, berapa besar potensi sewa, siapa target penghuninya, dan seberapa tinggi risiko vacancy. Tiga tipe yang paling umum dibandingkan adalah studio, 1 bedroom, dan 2 bedroom. Lalu, unit mana yang paling cepat disewakan?
Data terbaru menunjukkan tidak ada satu tipe yang selalu menang di semua lokasi. Namun, untuk pasar Jakarta saat ini, unit studio memiliki keunggulan dari sisi likuiditas pada lokasi strategis. Colliers dalam laporan pasar apartemen Jakarta kuartal II 2026 menyebut pasar didominasi segmen menengah dan unit studio, didorong keterjangkauan serta penyerapan inventaris yang kuat. Colliers juga menyatakan unit studio di lokasi strategis masih menawarkan likuiditas terbaik bagi investor.
Meski demikian, “paling likuid” tidak sama dengan “pasti paling cepat tersewa”. Kecepatan sewa tetap bergantung pada harga, lokasi, kondisi unit, akses, dan persaingan listing.
Mengapa Studio Sering Lebih Cepat Mendapat Penyewa?
Studio biasanya mempunyai luas paling kecil sehingga harga beli dan nominal sewanya lebih rendah daripada unit 1 bedroom atau 2 bedroom di gedung yang sama. Hal ini memperluas calon penyewa, terutama pekerja lajang, mahasiswa, pasangan muda, profesional proyek, dan penghuni yang mengutamakan lokasi dibandingkan luas ruang.
Temuan Colliers mendukung karakter tersebut. Pada kuartal II 2026, pasar apartemen Jakarta memiliki sekitar 232.000 unit dan permintaan semakin bergeser menuju end-user. Pada saat yang sama, segmen menengah dan unit studio mendominasi pasar karena faktor affordability dan kemampuan menyerap inventaris.
Untuk investor sewa, ukuran yang lebih kecil juga dapat menekan tiket investasi awal. Bila lokasi berada dekat CBD, kampus, stasiun MRT, LRT, KRL, atau pusat aktivitas, studio dapat menjadi pilihan praktis bagi penyewa yang hanya membutuhkan tempat tinggal efisien.
Apakah 1 Bedroom Lebih Menarik daripada Studio?
Unit 1 bedroom menawarkan privasi lebih baik karena kamar tidur terpisah dari ruang utama. Segmen ini sering cocok untuk profesional lajang dengan anggaran lebih tinggi, pasangan, ekspatriat, atau pekerja yang membutuhkan area kerja terpisah.
Colliers mencatat peningkatan profesional lajang ekspatriat, khususnya untuk proyek jangka pendek, yang mendorong permintaan apartemen fully furnished dan serviced apartment. Data ini tidak membuktikan 1 bedroom lebih cepat tersewa, tetapi menunjukkan pasar untuk hunian kompak berkualitas. Dalam gedung premium, 1 bedroom menarik ketika penyewa menginginkan ruang tidur terpisah.
Dari sisi investor, 1 bedroom sering menjadi jalan tengah. Harga sewanya lebih tinggi daripada studio, tetapi target penghuninya masih cukup luas. Kekurangannya, harga beli juga meningkat sehingga investor perlu membandingkan tambahan pendapatan sewa dengan tambahan modal yang dikeluarkan.
Bagaimana dengan 2 Bedroom?
Unit 2 bedroom menyasar keluarga kecil, dua pekerja yang berbagi unit, atau penyewa yang membutuhkan kamar tambahan. Waktu pemasaran bisa lebih panjang di lokasi yang didominasi pekerja lajang.
Namun, 2 bedroom tidak otomatis lebih buruk sebagai investasi. Data Global Property Guide yang diperbarui Agustus 2026 menunjukkan gross rental yield apartemen Jakarta berbeda menurut ukuran dan area. Untuk seluruh Jakarta, kategori studio dan 1 bedroom tercatat sekitar 11,14%, sedangkan 2 bedroom sekitar 12,29%. Di Jakarta Selatan, studio dan 1 bedroom sekitar 8,05%, sedangkan 2 bedroom 9,42%.
Di Jakarta Barat, polanya berbalik. Studio dan 1 bedroom memiliki gross yield sekitar 8,27%, sedangkan 2 bedroom sekitar 6,37%. Di Jakarta Utara, studio dan 1 bedroom tercatat 7,14%, sedangkan 2 bedroom 8,31%.
Angka tersebut menunjukkan bahwa mikro-lokasi serta kombinasi harga beli dan sewa sangat menentukan performa.
Cepat Disewakan dan Rental Yield adalah Dua Hal Berbeda
Investor sering menganggap unit dengan yield tertinggi pasti paling cepat mendapat penyewa. Padahal keduanya mengukur hal berbeda. Kecepatan sewa berkaitan dengan berapa lama unit kosong sebelum mendapatkan tenant, sedangkan rental yield membandingkan pendapatan sewa dengan harga properti.
Global Property Guide mencatat rata-rata gross rental yield Indonesia sebesar 8,22% pada kuartal III 2026. Untuk Jakarta secara keseluruhan, rata-ratanya sekitar 12,00% dalam dataset tersebut. Namun, data ini menggunakan asking rent dan asking purchase price dari sumber portal properti. Gross yield juga belum dikurangi pajak, biaya perbaikan, biaya agen, service charge, atau periode kosong.
Studio yang cepat tersewa belum tentu menghasilkan net yield tertinggi. Sebaliknya, 2 bedroom yang lebih lama kosong dapat memberi yield lebih baik jika harga belinya kompetitif. Karena itu, ukur time-to-lease dan net yield secara terpisah.
Lokasi Bisa Lebih Penting daripada Jumlah Kamar
Colliers menegaskan bahwa unit studio di lokasi strategis masih menawarkan likuiditas terbaik bagi investor Jakarta. Kata “lokasi strategis” menjadi bagian penting dari kesimpulan tersebut. Studio di gedung yang sulit diakses tidak otomatis lebih likuid daripada 1 bedroom di samping MRT atau 2 bedroom dekat sekolah internasional.
Target pasar harus cocok dengan lingkungan. Dekat kampus, studio memiliki basis penyewa alami. Sekitar CBD dan transit cocok untuk studio atau 1 bedroom, sedangkan kawasan keluarga dapat lebih mendukung 2 bedroom.
Laporan Colliers H1 2026 mengenai hunian ekspatriat juga menunjukkan penyewa semakin selektif terhadap kualitas. Permintaan hunian ekspatriat berkualitas bahkan melampaui pasokan yang sesuai, terutama untuk properti modern, sudah direnovasi, fully furnished, dan siap huni.
Cara Mengukur Unit yang Benar-Benar Paling Cepat Disewakan
Sebelum membeli, investor sebaiknya meminta data transaksi atau rental history dari agen dan pengelola gedung. Catat berapa lama listing studio, 1 bedroom, dan 2 bedroom bertahan sebelum mendapatkan penyewa.
Kemudian bandingkan jumlah listing aktif. Banyak studio kosong dapat menciptakan persaingan tinggi meskipun tipe itu populer, sementara stok 2 bedroom yang terbatas dapat mempercepat penyerapan.
Periksa effective rent, bukan hanya asking rent. Harga transaksi aktual setelah diskon atau insentif lebih relevan untuk menghitung yield.
Terakhir, masukkan service charge, furnishing, maintenance, komisi agen, pajak, dan vacancy. Unit yang sering tersewa tetapi memiliki pergantian tenant tinggi dapat menimbulkan biaya tambahan.
Jadi, Mana yang Paling Cepat Disewakan?
Untuk konteks pasar apartemen Jakarta pada kuartal II 2026, studio memiliki bukti paling kuat sebagai unit dengan likuiditas tinggi, terutama di lokasi strategis. Colliers secara eksplisit menyebut studio masih menawarkan likuiditas terbaik bagi investor dan pasar didominasi segmen menengah serta unit studio.
Namun, tidak ada data nasional yang membuktikan studio selalu memiliki median time-to-lease paling pendek dibandingkan 1 bedroom dan 2 bedroom di seluruh Indonesia. Karena itu, jawaban terbaik harus disesuaikan dengan lokasi.
Studio cocok untuk pasar mahasiswa, pekerja lajang, dan penyewa yang sensitif terhadap harga. 1 bedroom menarik bagi profesional atau pasangan yang menginginkan privasi. 2 bedroom lebih relevan untuk keluarga kecil atau penyewa yang membutuhkan ruang tambahan.
Jika tujuan utama adalah kecepatan sewa, investor sebaiknya memilih tipe dengan basis penyewa terbesar di mikro-lokasi tersebut, bukan sekadar tipe terkecil.
FAQ
Apakah studio selalu lebih cepat disewakan?
Tidak selalu. Colliers menyebut studio di lokasi strategis Jakarta menawarkan likuiditas terbaik pada kuartal II 2026, tetapi kecepatan sewa tetap dipengaruhi harga, gedung, furnishing, akses, dan jumlah kompetitor.
Apakah 1 bedroom bagus untuk investasi sewa?
Ya. Unit 1 bedroom dapat menyasar profesional lajang dan pasangan yang membutuhkan privasi lebih tinggi dibandingkan studio. Performanya perlu dibandingkan berdasarkan harga beli, sewa aktual, okupansi, dan biaya.
Apakah 2 bedroom menghasilkan yield lebih tinggi?
Bisa. Data Global Property Guide Agustus 2026 menunjukkan 2 bedroom di keseluruhan Jakarta memiliki gross yield sekitar 12,29%, dibandingkan 11,14% untuk studio dan 1 bedroom. Namun hasil berbeda menurut wilayah.
Apa faktor utama agar apartemen cepat tersewa?
Lokasi, harga kompetitif, kondisi unit, furnishing, akses transportasi, fasilitas gedung, kualitas pengelolaan, serta kecocokan tipe unit dengan profil penyewa lokal merupakan faktor utama.
Mana yang terbaik untuk investor pemula?
Studio dapat menjadi pilihan praktis karena modal relatif lebih rendah dan basis penyewa luas pada lokasi strategis. Namun investor tetap harus memeriksa rental history, vacancy, service charge, kondisi unit, dan net rental yield sebelum membeli.
Related posts:
PropertyLounge.id adalah Konsultan Jasa Digital Marketing Property Agancy Terbaik dan Terpercaya Sejak 2008 di Indonesia. Untuk Info lengkap Digital Marketing Property Silahkan Hubungi Kami di +62 819-7810-088