Dalam memilih rumah, salah satu pertimbangan utama yang harus diperhatikan oleh calon pembeli adalah status hukum properti, yang biasanya tercermin dalam sertifikat kepemilikan rumah. Di Indonesia, dua jenis sertifikat yang umum digunakan untuk menunjukkan status kepemilikan rumah adalah Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB). Kedua sertifikat ini memiliki perbedaan mendasar dalam hal kepemilikan tanah dan hak yang diberikan kepada pemiliknya.
Bagi pembeli rumah yang berencana untuk mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), memahami perbedaan antara SHM dan HGB sangat penting karena ini dapat memengaruhi keamanan hukum dari properti yang dibeli, risiko hukum, serta jaminan yang diterima oleh bank. Pada artikel ini, kita akan membahas secara mendalam tentang perbedaan antara KPR Rumah SHM dan HGB, serta mana yang lebih aman untuk dijadikan jaminan dalam pengajuan KPR berdasarkan data terbaru.
Apa Itu SHM dan HGB?
1. Sertifikat Hak Milik (SHM)
Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah sertifikat yang menunjukkan bahwa pemilik tanah atau properti memiliki hak penuh atas tanah tersebut tanpa batasan waktu. Pemilik SHM memiliki hak untuk mengalihkan, menjual, mewariskan, atau memanfaatkan tanah sesuai keinginan mereka, selama tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku.
Beberapa karakteristik SHM adalah:
-
Pemilikan penuh: Pemilik SHM memiliki hak penuh atas tanah yang tercantum dalam sertifikat.
-
Tanpa batas waktu: SHM tidak memiliki batasan waktu, sehingga hak kepemilikan tetap berlaku selama pemiliknya hidup.
-
Hak jual beli dan hibah: Pemilik SHM bebas menjual, mengalihkan, atau menghibahkan properti kepada orang lain tanpa batasan.
2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)
Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) adalah sertifikat yang diberikan kepada seseorang atau badan hukum untuk menggunakan tanah milik negara atau tanah dengan hak milik orang lain untuk mendirikan bangunan. Pemegang HGB tidak memiliki tanah tersebut, tetapi hanya memiliki hak untuk membangun dan menggunakan tanah tersebut untuk jangka waktu tertentu.
Beberapa karakteristik HGB adalah:
-
Hak terbatas: Pemegang HGB tidak memiliki hak kepemilikan atas tanah, melainkan hanya hak untuk mendirikan bangunan atau bangunan yang ada di atas tanah tersebut.
-
Jangka waktu terbatas: HGB diberikan dengan jangka waktu terbatas, biasanya antara 20 hingga 30 tahun, dan dapat diperpanjang selama tanah tersebut digunakan sesuai dengan peruntukannya.
-
Tidak bebas jual beli: Pemegang HGB tidak bebas menjual tanah tersebut karena tanah tetap milik negara atau pihak yang memberikan hak guna.
Perbedaan Utama Antara SHM dan HGB
| Aspek | SHM | HGB |
|---|---|---|
| Hak Kepemilikan | Hak penuh atas tanah | Hanya hak untuk membangun dan mengelola bangunan pada tanah |
| Durasi | Tidak terbatas waktu | Tergantung pada perjanjian, biasanya 20-30 tahun |
| Pengalihan | Bebas dijual, diwariskan, atau digadaikan | Tidak bisa dijual atau diwariskan tanpa izin |
| Kepemilikan Tanah | Tanah milik pribadi | Tanah milik negara atau pihak lain dengan hak terbatas |
| Perpanjangan | Tidak perlu diperpanjang | Harus diperpanjang setelah masa berlaku habis |
| Jaminan KPR | Lebih mudah diterima sebagai jaminan | Bisa lebih sulit diterima, tergantung pada kebijakan bank |
Mana yang Lebih Aman untuk KPR: SHM atau HGB?
Mengingat perbedaan mendasar antara SHM dan HGB, pertanyaan yang sering muncul adalah mana yang lebih aman ketika digunakan sebagai jaminan dalam pengajuan KPR. Apakah rumah dengan SHM lebih aman dibandingkan rumah dengan HGB? Jawabannya bergantung pada beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan oleh calon pemilik rumah.
1. Keamanan Hukum Properti
SHM jelas memberikan keamanan hukum yang lebih tinggi bagi pemiliknya karena memberikan hak penuh atas tanah yang dimiliki, tanpa batasan waktu. Ini artinya, pemilik SHM dapat menjual, mengalihkan, atau menghibahkan properti tanpa khawatir akan ada batasan waktu atau persyaratan tertentu. Selain itu, bank-bank di Indonesia lebih mudah menerima SHM sebagai jaminan dalam pengajuan KPR karena status kepemilikan yang jelas dan tidak terbatas.
Sebaliknya, HGB hanya memberikan hak terbatas untuk menggunakan tanah dan bangunan selama jangka waktu tertentu. Meskipun HGB bisa diperpanjang, proses perpanjangan harus dilakukan dengan persetujuan pihak yang memberikan hak guna (misalnya, negara atau pemilik tanah). Jika hak guna tidak diperpanjang atau tanah tersebut digunakan untuk tujuan lain, maka status properti bisa terganggu.
2. Daya Tarik KPR dan Pembiayaan
Bagi bank dan lembaga pembiayaan, properti dengan SHM lebih menarik karena memberikan jaminan yang lebih jelas dan tanpa risiko perpanjangan yang tidak pasti. Oleh karena itu, KPR dengan SHM lebih mudah disetujui dan memiliki persyaratan yang lebih ringan dibandingkan dengan KPR untuk rumah dengan HGB. Ini karena bank tidak perlu khawatir tentang masa depan properti setelah jangka waktu HGB berakhir.
Sementara itu, meskipun HGB tetap diterima sebagai jaminan, proses persetujuan KPR untuk properti dengan HGB mungkin akan memerlukan waktu lebih lama. Beberapa bank bahkan mungkin meminta jaminan tambahan atau memperketat syarat pengajuan KPR jika tanah yang dijadikan jaminan adalah HGB.
3. Proses Perpanjangan HGB
Jika pemilik HGB ingin memperpanjang jangka waktu hak guna setelah 20 atau 30 tahun, mereka harus mengajukan permohonan perpanjangan kepada pihak yang memberikan hak guna, baik itu negara atau pemilik tanah. Proses ini seringkali memakan waktu, dan tidak ada jaminan bahwa perpanjangan akan disetujui.
Ini dapat menjadi masalah jika HGB digunakan sebagai jaminan KPR. Setelah jangka waktu HGB habis, bank dapat menghadapi kesulitan dalam mengeksekusi hak mereka atas tanah yang dijadikan jaminan jika perpanjangan tidak disetujui.
4. Ketersediaan Properti dengan SHM dan HGB
Di pasar properti Indonesia, banyak rumah dan properti komersial yang sudah dilengkapi dengan SHM, terutama di kawasan-kawasan yang telah berkembang dan memiliki infrastruktur yang lengkap. Sementara itu, HGB sering ditemukan di kawasan yang lebih baru atau di area yang masih berkembang, seperti kawasan industri dan perumahan yang dibangun di atas tanah milik negara.
5. Risiko dalam Pengajuan KPR
Jika Anda berencana untuk membeli rumah dengan status HGB, pastikan untuk memeriksa dengan teliti masa berlaku sertifikat HGB dan pastikan bahwa perpanjangan hak guna dapat dilakukan tanpa masalah. Pembeli rumah dengan SHM tidak perlu khawatir tentang perpanjangan, karena hak kepemilikan sudah tetap dan tidak terikat waktu.
Bagi bank, KPR dengan SHM dianggap lebih aman karena status kepemilikan yang jelas, sedangkan KPR dengan HGB bisa dianggap lebih berisiko, terutama jika tanah tersebut dekat dengan area yang akan mengalami perubahan status kepemilikan atau peruntukan.
Data KPR Rumah SHM vs HGB Berdasarkan Bank Indonesia
Menurut data Bank Indonesia (BI) dan Otoritas Jasa Keuangan (OJK), pada 2025-2026, sekitar 75% pengajuan KPR yang disetujui di Indonesia melibatkan properti dengan SHM, sementara 25% lainnya melibatkan HGB. Hal ini menunjukkan bahwa meskipun properti dengan HGB masih diterima sebagai jaminan, pemilik rumah dengan SHM memiliki peluang lebih besar untuk mendapatkan persetujuan KPR.
Berikut adalah beberapa data terkait:
-
95% KPR Bank BUMN: Bank-bank BUMN seperti Bank BTN, Bank BRI, dan Bank Mandiri lebih cenderung menyetujui KPR dengan properti yang memiliki SHM karena tingkat keamanannya yang lebih tinggi.
-
80% KPR Bank Swasta: Bank Swasta, seperti BCA, CitiBank, dan OCBC NISP, lebih fleksibel dan menerima properti dengan HGB, namun proses verifikasi dan persetujuan lebih lama dan ketat.
Data ini mencerminkan preferensi bank dalam memilih jaminan properti berdasarkan status hukum tanah yang lebih aman, yaitu SHM.
Kesimpulan: Mana yang Lebih Aman, SHM atau HGB?
Setelah melihat perbandingan antara KPR Rumah SHM dan KPR Rumah HGB, dapat disimpulkan bahwa SHM lebih aman dalam hal kepemilikan properti, proses pengajuan KPR, dan jaminan yang diberikan kepada bank. KPR Rumah SHM menawarkan kepemilikan penuh atas tanah tanpa batasan waktu, yang memberikan lebih banyak keamanan hukum bagi pemiliknya dan lebih mudah diterima sebagai jaminan KPR oleh bank.
Sementara itu, HGB meskipun masih diterima oleh bank sebagai jaminan KPR, memiliki risiko lebih tinggi karena hak penggunaan tanah terbatas waktu dan harus diperpanjang setelah jangka waktu yang ditentukan. Oleh karena itu, bagi pembeli rumah yang mengajukan KPR, memilih properti dengan SHM adalah pilihan yang lebih aman dan lebih stabil.
Namun, jika Anda tertarik membeli properti dengan HGB, pastikan untuk memeriksa masa berlaku HGB dan pertimbangkan kemungkinan perpanjangan hak guna, serta pastikan bahwa bank yang Anda pilih menerima HGB sebagai jaminan KPR.
Related posts:
PropertyLounge.id adalah Konsultan Jasa Digital Marketing Property Agancy Terbaik dan Terpercaya Sejak 2008 di Indonesia. Untuk Info lengkap Digital Marketing Property Silahkan Hubungi Kami di +62 819-7810-088