Selama puluhan tahun, banyak kota berkembang dengan logika car-oriented: jalan dan parkir diprioritaskan, dan mobil menjadi alat utama untuk beraktivitas. Kini, arah perencanaan kota mulai bergeser menuju people-oriented development, yaitu lingkungan yang memprioritaskan kebutuhan manusia melalui trotoar nyaman, transportasi publik, jalur sepeda, ruang hijau, fasilitas harian yang dekat, dan kawasan campuran.
Perubahan ini melampaui gaya hidup. Bagi pasar properti, desain kawasan dapat memengaruhi kenyamanan, aksesibilitas, biaya perjalanan, serta daya tarik lokasi. Apakah rumah di kawasan ramah pejalan kaki otomatis lebih mahal?
Jawabannya tidak sesederhana “ya”. Penelitian menunjukkan walkability dan kedekatan dengan transportasi massal dapat berkorelasi positif dengan nilai properti, namun dampaknya bergantung pada kualitas kawasan, jarak ke stasiun, kebisingan, kepadatan, keamanan, dan karakter pasar lokal.
Apa Itu Car-Oriented dan People-Oriented?
Car-oriented development menempatkan mobil sebagai pusat mobilitas. Cirinya blok besar, jarak antarfungsi yang jauh, parkir luas, jaringan jalan yang dominan, serta fasilitas yang sulit dicapai tanpa kendaraan pribadi.
Sebaliknya, people-oriented development menempatkan pengalaman manusia sebagai dasar desain. Kementerian Pekerjaan Umum mendefinisikan walkability sebagai ukuran kenyamanan berjalan yang dipengaruhi kualitas jalan setapak, trotoar, lalu lintas, kondisi jalan, pola penggunaan lahan, keamanan, dan aksesibilitas antartitik dalam jarak berjalan kaki.
Konsep tersebut beririsan dengan Transit-Oriented Development atau TOD. World Bank mendefinisikan TOD sebagai pembangunan kompak, mixed-use, ramah pejalan kaki dan pesepeda, serta terintegrasi dengan angkutan massal melalui konsentrasi hunian, pekerjaan, layanan, dan fasilitas di sekitar stasiun.
Mengapa Konsep People-Oriented Bisa Mempengaruhi Harga Rumah?
Harga rumah tidak hanya merepresentasikan bangunan. Pembeli juga membayar lokasi dan akses terhadap berbagai kebutuhan. Rumah yang memungkinkan penghuni berjalan ke minimarket, taman, sekolah, kafe, halte, atau stasiun menawarkan bentuk kenyamanan yang berbeda dari rumah yang mengharuskan penggunaan mobil untuk hampir semua aktivitas.
World Bank menyatakan kedekatan dengan angkutan massal dapat meningkatkan akses ke kawasan TOD, menambah daya tarik lokasi, dan meningkatkan nilai real estat. Namun efek tersebut tidak berdiri sendiri. “Place value” suatu kawasan juga dipengaruhi keberagaman fungsi lahan, ketersediaan layanan penting, akses fasilitas dengan berjalan atau bersepeda, kualitas akses pedestrian, dan ukuran blok kota.
Artinya, stasiun saja belum cukup. Properti yang dekat transit tetapi dikelilingi trotoar buruk, jalan berbahaya, atau minim fasilitas belum tentu memperoleh manfaat yang sama dengan kawasan yang benar-benar dirancang untuk manusia.
Walkability Bisa Menjadi Premium Properti
Riset tentang lingkungan jalan juga menunjukkan adanya hubungan antara unsur walkability dan harga hunian. Studi tahun 2024 yang menganalisis rumah keluarga tunggal menemukan bahwa trotoar beraspal berkaitan dengan harga rumah yang lebih tinggi pada lingkungan yang kurang beruntung, sedangkan penghijauan jalan dan kualitas enclosure menunjukkan hubungan positif pada lingkungan yang lebih sejahtera.
Temuan tersebut penting karena walkability ternyata bukan sekadar jarak. Pengalaman berjalan juga ditentukan oleh rasa aman, kenyamanan termal, kualitas trotoar, pohon peneduh, penyeberangan, aktivitas di tepi jalan, dan hubungan antara bangunan dengan ruang publik.
Bagi developer, ini berarti klaim “walkable” seharusnya diterjemahkan ke dalam desain nyata. Trotoar yang putus, panas, sempit, atau dipenuhi kendaraan parkir tidak otomatis menciptakan nilai meskipun lokasi secara peta terlihat dekat dengan fasilitas.
Transit Dapat Menaikkan Nilai, tetapi Ada Batasnya
Kedekatan dengan stasiun sering dianggap selalu positif. Penelitian pada properti residensial di Xi’an, China, menunjukkan efek akses metro bersifat positif tetapi nonlinear. Kenaikan nilai justru paling rendah pada area yang langsung berdekatan dengan stasiun karena dampak negatif seperti kebisingan, keramaian, dan aktivitas intensif dapat mengurangi manfaat aksesibilitas.
Pelajarannya relevan untuk investor maupun pembeli rumah: jarak optimal tidak selalu berarti “semakin dekat semakin baik”. Rumah yang masih berada dalam jangkauan berjalan nyaman tetapi sedikit terlindungi dari kebisingan dan lalu lintas stasiun bisa menawarkan kombinasi akses dan kenyamanan yang lebih seimbang.
Inilah alasan mengapa harga properti sekitar transit harus dibaca secara mikro, bukan hanya berdasarkan radius.
People-Oriented Membuat Biaya Mobilitas Lebih Terlihat
Salah satu keuntungan kawasan people-oriented adalah pilihan mobilitas. Penghuni dapat berjalan, bersepeda, menggunakan bus, MRT, LRT, atau kereta tanpa selalu bergantung pada mobil.
Secara ekonomi rumah tangga, akses seperti ini berpotensi mengurangi kebutuhan perjalanan dengan kendaraan pribadi. Nilai tersebut tidak selalu langsung tercermin dalam harga rumah, tetapi dapat memengaruhi willingness to pay pembeli yang mengutamakan waktu perjalanan, fleksibilitas, atau biaya transportasi.
Bagi keluarga yang tetap memiliki mobil, lingkungan people-oriented tidak berarti mobil dilarang. Prinsipnya adalah memberi lebih banyak pilihan dan memastikan mobil tidak menjadi satu-satunya cara untuk hidup secara praktis.
Bagaimana Kondisi Pasar Properti Indonesia?
Data Bank Indonesia menunjukkan Indeks Harga Properti Residensial di pasar primer pada triwulan II 2026 tumbuh 0,69 persen secara tahunan, sedikit lebih tinggi dibanding 0,62 persen pada triwulan sebelumnya. Penjualan residensial masih terkontraksi 2,36 persen, tetapi membaik tajam dari kontraksi 25,67 persen pada triwulan I 2026.
Data tersebut mengingatkan bahwa harga properti dipengaruhi kondisi pasar yang lebih luas. Walkability atau akses transit merupakan atribut lokasi, bukan penentu tunggal. Suku bunga, daya beli, pasokan, jenis rumah, reputasi developer, kualitas bangunan, dan skema pembiayaan tetap berperan besar.
Karena itu, tidak tepat menyimpulkan bahwa setiap proyek berkonsep people-oriented pasti mengalami kenaikan harga tertentu.
Apa yang Harus Dicari Pembeli Rumah?
Ketika menilai kawasan people-oriented, calon pembeli sebaiknya melakukan observasi langsung. Cobalah berjalan dari rumah menuju fasilitas terdekat pada pagi atau sore hari. Periksa apakah trotoar tersambung, penyeberangan aman, pencahayaan memadai, pohon tersedia, dan kendaraan tidak mendominasi ruang pedestrian.
Perhatikan pula fungsi yang benar-benar tersedia dalam jarak berjalan. Supermarket, sekolah, taman, klinik, tempat makan, transportasi publik, dan ruang komunitas dapat membuat lingkungan lebih praktis daripada kawasan yang hanya memiliki trotoar tetapi semua kebutuhan tetap jauh.
Untuk properti dekat stasiun, cek pula waktu tempuh berjalan sebenarnya, bukan sekadar jarak garis lurus.
Dampak bagi Developer dan Investor
Bagi developer, pergeseran menuju people-oriented development membuka peluang diferensiasi. Nilai proyek dapat dibangun melalui desain jalan yang aman, taman, mixed-use, konektivitas pedestrian, akses transportasi, serta ruang publik yang aktif.
Namun ada risiko jika peningkatan akses dan kualitas kawasan hanya menghasilkan properti yang semakin tidak terjangkau. World Bank mengingatkan TOD dapat mendorong kenaikan harga dan mempercepat gentrifikasi. Karena itu, perencanaan yang inklusif perlu mempertimbangkan hunian terjangkau serta akses masyarakat dari berbagai kelompok pendapatan.
Bagi investor, people-oriented sebaiknya dibaca sebagai indikator kualitas lokasi jangka panjang, bukan rumus cepat untuk capital gain.
Kesimpulan
Peralihan dari car-oriented ke people-oriented dapat memberi pengaruh positif terhadap daya tarik dan nilai rumah, terutama ketika desain kawasan meningkatkan walkability, akses transit, kualitas ruang publik, dan kedekatan dengan kebutuhan sehari-hari. Bukti penelitian menunjukkan hubungan tersebut nyata, tetapi besarnya tidak universal.
Properti dekat transit tidak selalu paling mahal, dan kawasan dengan trotoar belum tentu benar-benar walkable. Nilai terbaik muncul ketika aksesibilitas berpadu dengan kenyamanan, keamanan, kualitas lingkungan, dan fungsi kawasan yang lengkap.
Bagi pembeli, pertanyaannya bukan lagi hanya “berapa menit ke tol?”, tetapi juga “apa yang bisa saya capai tanpa mobil?”. Pergeseran pertanyaan ini mencerminkan perubahan cara masyarakat menilai lokasi hunian.
FAQ
Apa yang dimaksud people-oriented development?
People-oriented development adalah pendekatan perencanaan yang memprioritaskan kebutuhan manusia melalui lingkungan yang mudah berjalan kaki, aman untuk bersepeda, terhubung transportasi publik, memiliki ruang publik berkualitas, dan menyediakan kebutuhan harian dalam jarak yang relatif dekat.
Apakah rumah di kawasan walkable selalu lebih mahal?
Tidak. Walkability dapat menambah daya tarik, tetapi harga tetap dipengaruhi lokasi, kualitas bangunan, pasokan, permintaan, akses transit, fasilitas, keamanan, kondisi ekonomi, dan karakter pasar setempat.
Apakah semakin dekat dengan stasiun semakin mahal?
Tidak selalu. Penelitian menunjukkan efek kedekatan transit dapat nonlinear. Properti yang terlalu dekat dapat menghadapi kebisingan, keramaian, dan lalu lintas, sehingga manfaat aksesibilitas dapat berkurang.
Apa ciri kawasan people-oriented yang baik?
Ciri utamanya meliputi trotoar tersambung, penyeberangan aman, fasilitas dekat, transportasi publik mudah dicapai, ruang hijau, penerangan baik, jalur sepeda, dan desain jalan yang tidak hanya memprioritaskan kendaraan.
Apakah konsep people-oriented cocok untuk Indonesia?
Ya, terutama di kawasan perkotaan dengan kepadatan tinggi dan kebutuhan mobilitas besar. Penerapannya perlu menyesuaikan iklim, keamanan, kualitas transportasi publik, tata guna lahan, dan kebiasaan perjalanan masyarakat.
Apakah people-oriented development menjamin harga rumah naik?
Tidak. Konsep tersebut dapat meningkatkan daya tarik lokasi, tetapi tidak menjamin capital gain. Keputusan investasi tetap harus mempertimbangkan fundamental properti, kondisi pasar, legalitas, kualitas proyek, dan prospek kawasan.
Related posts:
PropertyLounge.id adalah Konsultan Jasa Digital Marketing Property Agancy Terbaik dan Terpercaya Sejak 2008 di Indonesia. Untuk Info lengkap Digital Marketing Property Silahkan Hubungi Kami di +62 819-7810-088